Die meisten Käufer denken, der wichtigste Termin sei der Notartermin. In Wirklichkeit liegt das größte Risiko lange davor:
Es ist der Moment, an dem Sie sich festlegen – oft ohne es zu merken Der sogenannte compromesso oder preliminare (Vorvertrag) wird in Italien häufig unterschrieben, um „sich die Immobilie zu sichern“.
Was viele aber nicht wissen (da auch oft zu wenig aufgeklärt wird): Zu diesem Zeitpunkt sind Sie rechtlich bereits gebunden.
Das bedeutet konkret:
- Sie verpflichten sich zum Kauf
- Sie leisten eine Anzahlung (10 % oder mehr) - wenn es nach den Wünschen des Maklers/ Verkäufers geht auch noch direkt an den Verkäufer und nicht auf ein Treuhandkonto
- häufig ist die Maklerprovision schon in voller Höhe geschuldet
- ein Rücktritt ist nur eingeschränkt möglich
Das eigentliche Problem: In der Praxis wird der Vorvertrag oft unterschrieben, bevor alle rechtlichen Fragen geklärt sind und er wird unterschrieben, ohne die wichtigen Käuferschutzklauseln/ Bedingungen einzufügen.
Das führt zu einer riskanten Situation: Sie treffen eine verbindliche Entscheidung auf unvollständiger Grundlage.
Was danach häufig passiert: Erst nach der Unterschrift treten Probleme zutage, so z.B.
- baurechtliche Unstimmigkeiten
- ungeklärte Eigentumsverhältnisse
- Belastungen oder Altlasten
- Unstimmigkeiten in den Unterlagen
Und dann stellt sich die entscheidende Frage: Kommen Sie aus dem Vertrag noch heraus?
Die Antwort ist häufig:
- nur mit finanziellen Verlusten
- oder gar nicht ohne rechtliche Auseinandersetzung
Das kann man aber vermeiden, indem man den Vertrag vor der Unterezeichnung für Sie als Käufer mit entsprechenden Schutzklauseln/ aufschiebenden Bedingungen spickt und diese für Sie schützdende Version dann mit der Verkäuferseite/ dem Agenten aushandelt.
Ein typischer Fall aus der Praxis:
Ein Käufer sichert sich eine Immobilie mit einer Anzahlung. Er geht davon aus, dass „alles geprüft wird“. Der Makler sagt "alles ok"; denn der Verkäufer sagte auch "alles ok".
Erst später stellt sich heraus, dass Teile der Immobilie nicht genehmigt sind. Der Rücktritt wird schwierig – die Anzahlung steht auf dem Spiel. Es wurden keine Bedingungen im Vertrag ausgehandelt.
Wie Sie dieses Risiko vermeiden
Der wichtigste Grundsatz ist einfach – wird aber oft ignoriert: Keine Unterschrift ohne vorherige Prüfung.
Dazu gehört:
- rechtliche Analyse der Immobilie
- Prüfung der Vertragsinhalte
- Einordnung der Risiken im konkreten Fall
Fazit: Der Vorvertrag ist kein harmloser Zwischenschritt, sondern der Punkt, an dem Sie sich festlegen.
Wenn Sie hier sorgfältig vorgehen, vermeiden Sie die größten Risiken beim Kauf in Italien.