Auch viele Schweizer interessieren sich für Immobilien in Italien – als Ferienhaus, Alterswohnsitz oder als zukünftigen Lebensmittelpunkt. Grundsätzlich ist der Immobilienkauf für Schweizer Staatsbürger in Italien möglich. Allerdings gibt es einige Besonderheiten, die immer wieder zu Unsicherheiten führen.
Der wichtigste Punkt ist die sogenannte Gegenseitigkeitsregel (reciprocità). Dieses Prinzip bedeutet vereinfacht: Ein ausländischer Staatsbürger darf bestimmte Rechte in Italien nur dann ausüben, wenn italienische Staatsbürger im jeweiligen Heimatland ähnliche Rechte hätten.
Zwischen der Schweiz und der Europäischen Union bestehen zwar verschiedene bilaterale Abkommen, dennoch kann es beim Immobilienerwerb durch Schweizer zu Einschränkungen kommen – vor allem dann, wenn der Käufer keinen Wohnsitz in Italien hat.
Schweizer Staatsbürger können grundsätzlich auch ohne Wohnsitz eine Immobilie in Italien erwerben. In der Praxis orientieren sich Notare jedoch häufig an den Regelungen, die in der Schweiz für Ausländer gelten. Diese sind unter dem Namen Lex Koller bekannt.
Aus diesem Grund wird bei Käufen durch Schweizer ohne italienischen Wohnsitz teilweise darauf geachtet, dass es sich um eine Ferienimmobilie in begrenzter Größe handelt. Häufig werden dabei Größenordnungen von etwa 200 m² Wohnfläche und rund 1.000 m² Grundstück als Orientierung genannt.
Wichtig zu wissen: Diese Werte sind kein italienisches Gesetz im engeren Sinne. Sie ergeben sich aus der praktischen Anwendung der Gegenseitigkeitsregel und können je nach Fall unterschiedlich interpretiert werden.
Wenn ein Schweizer seinen Wohnsitz nach Italien verlegt, gelten diese Einschränkungen in der Regel nicht mehr. In diesem Fall kann eine Immobilie grundsätzlich ohne besondere Flächenbegrenzung erworben werden.
In der Praxis kommt es deshalb vor, dass Käufer zunächst ihren Wohnsitz in Italien anmelden und anschließend den Immobilienkauf durchführen.
Beim Immobilienkauf in Italien übernimmt der Notar eine zentrale Rolle. Er ist verpflichtet zu prüfen, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für den Erwerb erfüllt sind und ob die Gegenseitigkeitsregel eingehalten wird.
Wenn Zweifel bestehen, kann der Notar zusätzliche Prüfungen durchführen oder sich an zuständige Behörden wenden. Stellt er fest, dass der Erwerb unter den gegebenen Umständen nicht zulässig wäre, darf er den Kaufvertrag nicht beurkunden.
Der Immobilienkauf in Italien ist für Schweizer grundsätzlich möglich. Ohne Wohnsitz können jedoch Einschränkungen auftreten, die sich aus der Gegenseitigkeitsregel ergeben. Wer plant, dauerhaft nach Italien zu ziehen, hat beim Immobilienkauf in der Regel deutlich weniger Hürden.
Gerade bei internationalen Käufern empfiehlt es sich deshalb, die rechtlichen Rahmenbedingungen frühzeitig zu klären und den Kauf sorgfältig vorzubereiten.